Kentsel Dönüşüm Projeleri alanının uzmanları ve sektörün kilit isimleri, PY Uluslararası Danışmanlık A.Ş.’nin Ataşehir Merkez Ofisi’nde bir araya gelerek, 24 Haziran 2010’da yayınlanan 5393 sayılı Belediyeler Kanununun 73. Maddesinde değişiklik yapan yeni düzenlemeyi ve yasanın getirilerini tartıştı. 28 Temmuz 2010 tarihinde PY Günleri kapsamında düzenlenen toplantıda, gayrimenkul geliştirme sektörü açısından kentsel dönüşümün önemi ve bundan sonraki dönemde ne gibi gelişmelerin olacağına ilişkin projeksiyonlar da yapıldı ve ortaya çarpıcı sonuçlar çıktı.

 

Kentsel Dönüşüm Nereye Gidiyor? Kentsel Dönüşüm Nereye Gidiyor?

Kentsel Dönüşüm Nereye Gidiyor? Kentsel Dönüşüm Nereye Gidiyor?
Toplantıya 2004-2006 yılları arasında, JICA tarafından finanse edilerek İBB tarafından yürütülen ve Türkiye’de Kentsel Dönüşüm için öncü bir misyon üstlenen Zeytinburnu Pilot Projesinde danışmanlık görevi üstlenen ve Projenin Stratejik Plan Raporunu geliştiren ekipten Dr. Can Fuat Gürlesel, A. Faruk Göksu, Müge Ş. Ünsal ve Serdar Serdaroğlu konuşmacı ve moderatör olarak katıldı.

İlk sunumu yapan RED Gayrimenkul Geliştirme Yönetimi A.Ş. Yönetici Ortağı Y. Şehir Plancısı Serdar Serdaroğlu, İstanbul’un 1980’li yıllar ile birlikte hızlı bir gelişme ve büyüme trendine girdiğini belirtti. 1960 yılında İstanbul’da yaşayan nüfusun 1.822.092 iken 2009 yılında 12.915.158 kişi olduğunu, bu artışın beraberinde yaygın bir konut ve yerleşim alanı ihtiyacı doğurduğunu ifade etti. Çeşitli yıllarda alınan uydu fotoğraflarının dijital analizleri yardımıyla, 1975 yılında İstanbul’un sadece % 2,62’si yapılaşmış alan iken günümüzde bu oranın %20’lere ulaştığını vurguladı. Özellikle büyük değişimin yaşandığı 1975-2000 yılları arasında yerleşik alanın tam 5 kat büyüdüğünü ve bununla birlikte kentin, hem doğu-batı yönünde hem de, orman ve havza alanlarının bulunduğu kuzeye doğru genişlediğini ortaya koydu. Bu büyüme ile birlikte İstanbul’u bekleyen ve çözülmesi gereken önemli sorunları aşağıdaki şekilde özetledi:

+ Altyapı ve ulaşım maliyetleri arttı,
+ Kent içi seyahat süresi ve trafik yoğunluğu arttı,
+ Kent merkezleri köhneleşmeye başladı,
+ Suç oranlarında gözle görülür bir artış oldu,
+ Doğal çevre ve kaynaklar azalmaya başladı,
+ Karbon salınımı arttı.

GYODER’in Türkiye ve İstanbul bazında dönemsel gayrimenkul raporlarını hazırlayan Marka Ekonomi ve Strateji Danışmanlık Şirketi Başkanı Dr. Can F. Gürlesel ise sunumunda İstanbul’un yapı stoku ile ilgili çarpıcı araştırma sonuçlarına yer verdi. Gürlesel, İstanbul’da 3.820.000 konut birimi olduğunu, bunun %30’unun ruhsatsız, 50 yaşın üzerindeki konut sayısının 600.000, yaklaşık nüfusun 12.900.000, hane halkı büyüklüğünün ise 4,1 olduğunu ifade etti. Buna göre, İstanbul’daki gelişimin dış çeperlere doğru daha fazla yüzey alanı kaplayan, az katlı, daha fazla yol ve altyapı gerektiren, yeşil alan yiyen bir yayılma ve genişleme söz konusu olduğunu, mevcut eskiyen konutların ise büyük oranda yenileme ihtiyacı olduğunu ifade etti. Dr. Gürlesel, yeni yasa ile herhangi bir görüş belirtmeden önce son günlerde basında çıkan haberlerden yola çıkarak yasanın basında ve kamuoyunda çok farklı şekilde algılandığından bahsetti.

Türkiye’deki öncü kentsel dönüşüm projelerinde görev alan ve halen İstanbul’da Belediyelerin yürüttüğü pek çok projede danışman ve uzlaşma yöneticisi olarak görev alan Kentsel Strateji Ltd. Şirketi Başkanı Y. Şehir Plancısı A.Faruk Göksu, Kentsel Dönüşüm Projelerinin önemi ve gerekliliği ile ilgili bazı noktalara dikkat çekti. “Dönüşüm” kavramını kullanılmasının artık sakıncalı hale geldiğini, onun yerine “Yenileme veya Canlandırma” kavramlarının kullanıldığını, ancak kavram kargaşasının temel sorunları çözmediğini ve bu süreçte 1) Yapı Riski, 2) Yaşam Kalitesi 3) Enerji Tasarrufu gibi 3 konunun öne çıktığını, ancak halkın algılaması ve ilk yaklaşımının “İrtifa kaç? % kaç yapılaşma veriyorsunuz?” şeklinde özetlenebilecek bir temele dayandırıldığını söyledi. Kentsel Dönüşümün bir “Fiziki Proje Geliştirme” faaliyeti olmadığını, aksine bir “Uzlaşma ve Beklenti Yönetimi” olduğunu vurguladı ve işin sosyal, ekonomik boyutu olmadan başarılı olmanın mümkün olmadığını, bu konuda yeni yaklaşım ve modellerin uygulanması gerektiğini, çözümün yabancı ülke örneklerinde görüldüğü gibi PPP (Kamu-Özel Sektör Ortaklığı) yoluyla gerçekleştirilmesinin gerektiğini savundu. TOKİ ve bağlı kuruluşlarının İstanbul’da Ataşehir gibi Merkezi İş Alanlarını daha fazla yoğunlaştırarak geliştirmesi yerine, önce Kartal Kentsel Dönüşüm Projesini tetikleyecek ve pazardaki ihtiyacı Kartal’a kaydıracak hamleleri yapmasının daha doğru olacağını söyledi.

Sunumları takiben yapılan tartışmalarda, Kentsel Dönüşüm konusunda sağlıklı çözümün ya proje alanını büyütmek veya yaratılan değeri artırmakla elde edilebileceği, çıkan yasanın eksik ve yetersiz olduğu dile getirildi. Yasanın genel Kentsel Dönüşüm ihtiyacının ancak %1’ine uygulanabileceği, Tarlabaşı gibi başlamış projelerde sadece yaşanan bazı sorunları aşmaya yardımcı olacağı belirtildi. “İmar Haklarının Transferi, Eşitlikçi Kaynak Transferi, Proje Ortaklık Payı vb.” kavramların yasalara girmemesi ve düzenlemenin mevcut Belediye Yasasında salt bir madde değişikliği olarak kalması durumunda Kentsel Dönüşüm Kavramının gelişmesi ve yaygınlaşmasının mümkün olamayacağı ifade edildi.

Göksu, İngiltere’de politikacılara değil plancılara şeffaf ve adil bir şekilde halkla pazarlık yapma yetkisi verildiğine değindi. Elde edilen değerin yeniden paylaşımına dayalı bir ekonomik yapı kurulması ve başarı için bir finansal değer yaratılması gerektiğini vurguladı.

Proje Yönetim A.Ş. Yönetim Kurulu Üyesi ve toplantının moderatörü Y. Şehir ve Bölge Plancısı Müge Ş. Ünsal, sonuç olarak, yeni yasanın Belediyelere büyük güç verdiği, bunun çok da yanlış olmadığını, ancak bu gücün hakça ve adil şekilde kullanılması gerektiğinde mutabık kalındığını açıkladı. Yeni yasanın Zeytinburnu gibi yapılaşmanın çok yoğun olduğu bölgelerde uygulanabilirliğinin ve tek bir model kentsel dönüşüm uygulamasının imkansız olduğunu, Belediyeler öncülüğünde kentsel dönüşüm gereken alanlarda sosyal ve ekonomik araştırmalar yaparak her yöreye özgü kentsel dönüşüm modellerinin özel sektör işbirliğiyle oluşturularak uygulamaya geçirilmesini ve şeffaf bir yönetimin halkın kentsel dönüşüme olan inancını arttıracağını vurguladı. Yasanın şu anda TOKİ’ye rant yaratmak şeklinde algılandığını, yasaya paralel bundan sonra yapılması gerekenler arasında; 1) İstanbul’un değer haritasının çıkarılması ve 2) Ada bazında dönüşüm modelinin temel alınmasının yer aldığını belirtti.

Durum Tespiti
Kentsel Dönüşüm Projelerinde geniş katılımlı ortamlarda kamu, özel ve yerel işbirliği ile halkın kendi projesini kendisinin yaratmasına dayalı bir model geliştirmek bir çıkar yol olarak ortaya çıkmaktadır. Örneğin, Yerel Girişimi Destekleme Platformu tarafından geliştirilen “Ada Bazında Kendi Projeni Kendin Geliştir” modelleri yaygınlaştırılmalıdır,

Katılımcılardan gelen sorulara verilen cevaplar doğrultusunda ise, aşağıdaki hususlar not alındı:

+ Kentler gelecekte artık İmar Planları ile düzenlenmemeli.
+ Mekansal Gelişim Stratejileri belirlenmeli ve dinamik bir planlama yapılmalı.
+ ABD’de olduğu gibi kentlere inşaat alanı kotası verilmeli. Kotasını aşmak isteyen kent, bir başka kentin hakkını satın alarak bu bölgeye yardım etmiş olmalı.
+ AB fonlarından yararlanmalı.
+ “Değer Odaklı Dönüşüm” stratejileri uygulanmalı.
+ Dönüşümde halkın aidiyet duygularına dikkat edilmeli. Halka çözüm önerileri sunarken çok esnek ve yaratıcı olunmalı. (Örnek: inşaat m3 satın alıp, m2 olarak satışının yapılması, kat yüksekliğinin azaltılarak daha fazla değerli alan üretilmesi, inşaat süresince kiraların ödenmesi).
+ Boş alanlarda yürütülen TOKİ ve bağlı kurumlarının uygulamalarında kazanılan değerler kentsel dönüşüme aktarılmalı.

Sonuç Bildirisi
Yeni yasa maddesinin mevcut durumu ile çok gelecek vaat etmediği konusunda fikir birliğine varıldı. Yasada dönüşüm projelerinin sosyal ve ekonomik ve finansal çözümlerine hiç değinilmemiş olmasına rağmen yeni yasanın yine de önemli bir adım ve başlangıç noktası olduğu vurgulandı. Özellikle yeni yasanın, tüm yetkileri Büyükşehir Belediyeleri’nde toplaması nedeniyle, bu yetkinin şeffaf, adil ve dürüst olarak kullanılması, gerektiğinde de sorunlar karşısında cesaretle durulmasının önemi vurgulandı. Mevcut durum ile yasanın çözebileceği dönüşüm alanı, ülke çapındaki ihtiyacın %1’ini aşmadığı, yapıcı eleştiriler ile yasanın kapsamının genişletilmesi, uygulama modellerinin çok iyi belirlenmesi gerekliliği sonuca bağlandı.

bottom
Web Site Tasarm & Uygulama Mavi-Mart