OFİS ve PLAZA KİRA DEĞERLERİ KRİZ ÖNCESİ ve SONRASI

Serdar Serdaroğlu
Gayrimenkul Proje Geliştirme Departmanı

İstanbul Türkiye’nin ticaret, hizmet ve finans merkezidir. Türkiye’nin Gayri Safi Yurtiçi Hasılasının %27’lik payını İstanbul oluşturmaktadır. İstanbul’daki toplam istihdamın %50’den fazlası hizmet sektöründe, %38’i de sanayi sektöründe çalışmaktadır. Türkiye genelindeki yabancı sermayeli firmaların %55’i, finans sektöründeki yabancı sermayeli kuruluşların da %50’si İstanbul’da faaliyet göstermektedir.

İstanbul’un ekonomik potansiyeli metropol mekanını da hızlı bir şekilde dönüştürmektedir. Sanayi alanları hızlı bir şekilde metropol mekanının dışına kaydırılması için teşvik edilmekte, ihracat ve ithalat artışı ile birlikte Türkiye’nin en önemli ihracat limanı ve çıkış kapısı İstanbul’un doğu ve batı uçlarında lojistik firmaları yer seçmekte, yine doğu ve batı uçlarla kuzeydeki alanlar yeni konut alanlarına açılmakta ve ulaşılabilirliğin yüksek olduğu kavşak noktalarının çevresi prestijli iş merkezleri olarak gelişim göstermektedir.

Tüm bu gelişmeler İstanbul’u bölgesel merkez konumuna yükseltmiş ve yükselen piyasalar içinde önemli bir konuma getirmiştir. İstanbul her yıl açılan yeni şirketler ve yurt dışından yatırım için gelen yabancı şirketlerin sayısındaki artışın da etkisiyle ULI & Pwc Estate 2009 raporuna göre, Avrupa’da ofis satın alınması önerilen birinci sıradaki şehirdir. 2009 yılında, İstanbul’da toplam ofis stoku 1.654.000 m²’dir. 2009 yılında ofislere olan taleplerde düşüş, boşluk oranlarında artış gözlemlenmiştir. A sınıfı ofis piyasasına olan arzlar ise önceki senelere göre daha azdır. İstanbul’daki ofis ve plazaların ağırlıklı olarak yerleşim gösterdiği yerler, Avrupa Yakasında, Maslak, Levent ve Zincirlikuyu-Esentepe ofis bölgeleri, Anadolu Yakası’nda Kozyatağı, Ataşehir ve Ümraniye ofis bölgeleridir. Ofis bölgelerinde, 2007, 2008 ve 2009 yıllarının 6 aylık periyotların da kira değerleri (USD/m2/ay) incelenmiş ve karşılaştırılmalı olarak analiz edilmiştir.

Kozyatağı ofis bölgesi hem Kadıköy hem de Ataşehir ilçe sınırları içersinde kalmaktadır. Bu sebeple Ataşehir ofis bölgesi olarak tanımlanan alan Ataşehir İlçesi’nin Merkezi olarak değerlendirilmiştir. Kozyatağı ise ayrı bir bölge olarak incelenmiştir.

Özellikle 2008 yılının son dönemlerinde baş gösteren Global Ekonomik Kriz tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul sektöründe de talep azalmasına ve kira fiyatlarında düşüşe sebep olmuştur.

Bu durumdan ofis ve plazalar da etkilenmiş ve kira değerlerinde gözle görülür bir azalmanın ortaya çıkmasına sebep olmuştur.

Ofis kira değerleri, 5 ayrı bölge olarak dönemlere göre değişen kira fiyatları açısından irdelenmiştir. Avrupa Yakası’nda Maslak, Levent ve Zincirlikuyu-Esentepe, Anadolu Yakası’nda Ümraniye ve Kozyatağı ofis bölgeleri ayrı olarak değerlendirilmiştir.

Levent Bölgesi, ofis piyasası içindeki en prestijli bölgedir. Çevredeki donatılar, alternatifli ulaşım bağlantıları, MİA aksı üzerinde bulunması ve yapıların tasarım zenginliği diğer bölgelere göre daha avantajlı bir konuma sahip olmasına sebep olmaktadır.

Ortalama kira değer açısından 6 dönem kapsamında Avrupa Yakası’nın ve tüm İstanbul’un en yüksek kira değerlerine sahip ofis bölgesidir. Ancak diğer ofis bölgeleri için de geçerli olan 2009 yılında kira değerleri açısında düşüş ortaya çıkmıştır. Özellikle 2009 yılının 1.döneminde 31 USD/m2/ay kira değeri 2.dönemde tekrar yükseliş trendine geçmiş ve 35 USD/m2/ay kira değerine ulaşmıştır.
Zincirlikuyu-Esentepe Ofis Bölgesi’nde kira değerleri 2007–2009 yılları arasında 19-29 USD/m2/ay arasında değişmektedir. 2008 yılının 2. döneminde 29 USD/m2/ay kira fiyatı ile en yüksek değere ulaşılmıştır. Tüm ofis bölgelerinde olduğu gibi 2008 yılının 2. dönemi kira fiyatı açısından en yüksek değere sahip dönemdir. Özellikle Zincirlikuyu Bölgesi’ndeki prestijli ofis projelerinin tamamlanmamış olmasından dolayı kira değerleri diğer bölgeler göre daha düşük kalmıştır.

Maslak Bölgesi, Levent ve Zincirlikuyu’dan sonra üçüncü en prestijli bölgedir. Bu bölgede ulaşım bağlantıları ve altyapı sorunları olmasına rağmen burada da iyi yatırımlar yapılmaktadır.

Bölgede Diamond of İstanbul (DOI) gibi büyük karma kullanımlı bir projenin inşaatına başlanılmış fakat ekonomik kriz nedeniyle bu inşaat durdurulmuştur. Bu bölgede Levent ve Zincirlikuyu bölgesinde olduğu gibi çok amaçlı projeler fazla bulunmamaktadır. Genellikle A sınıf ofis veya 5 yıldızlı oteller bulunmaktadır.

Maslak Ofis Bölgesi’nde kira değerleri 2007–2009 yılları arasında 18-22 USD/m2/ay arasında değişmektedir. 2007 yılının 1.döneminde 18 USD/m2/ay kira ile en düşük değere, 2008 yılının 2.döneminde 22 USD/m2/ay kira ile en yüksek değere ulaşmıştır.
Maslak Ofis Bölgesi, 2007-2009 yılları arası 6 dönem kapsamında, kira değerleri açısından dengeli bir seyir izlemiştir. 2009 yılında Zincirlikuyu-Esentepe Ofis Bölgesini kira değeri açısından geride bırakmıştır. Bunun da en önemli sebebi Zincirlikuyu’da yapımı devam eden prestijli ofis plazalarının (Tat Towers, Zorlu Center) yasal süreçlerinin henüz tamamlanmamış olmasıdır.

Kozyatağı Bölgesi, Anadolu Yakası’nın en prestijli ofis bölgesidir. Bu bölge hem Kadıköy hem de Ataşehir ilçe sınırları içerisinde kalmaktadır.

Avrupa Yakası’nda konumlanan büyük firmaların ticari şartlar nedeniyle Anadolu Yakası’nı tercih etmeleri, yakın çevredeki konut gelişimleri, bölgeye TEM ve E-5 üzerinden ulaşımın rahatlığı, civarda Metro, Carrefoursa gibi büyük alışveriş merkezlerinin varlığı gibi faktörler sonucu

Kozyatağı, Anadolu yakasında ofis gelişimi açısından en önemli ve prestijli bölgelerden biri olmuştur. E-5’in kuzeyinde ve güneyinde Yenisahra’dan Bostancı’ya kadar ofis alanlarının geliştiği gözlenmektedir.

Kozyatağı Ofis Bölgesi’nde kira değerleri 2007–2009 yılları arasında 18-25 USD/m2/ay arasında değişmektedir. 2008 yılının 2. döneminde 25 USD/m2/ay kira fiyatı ile en yüksek değere ulaşılmıştır. Tüm ofis bölgelerinde olduğu gibi 2008 yılının 2. dönemi Kozyatağı için de kira fiyatı açısından en yüksek değere sahip dönemidir.

Kozyatağı Ofis Bölgesi tüm dönemler incelendiğinde, kira değeri açısından dengeli bir seyir izlemektedir. Fiyatlarda diğer ofis bölgelerinde olduğu gibi büyük iniş ve çıkışlar ortaya çıkmamaktadır. Kozyatağı bu özelliği ile Avrupa Yakası’ndaki Maslak ofis bölgesi ile benzer bir görünüm sergilemektedir.

Ümraniye Bölgesi, sanayi bölgeleri, TEM bağlantıları ve bölgedeki konut gelişimi ile ofis gelişmeleri için önemli bir çekim merkezi haline gelmiştir. Ofis yatırımları genelde büyük ölçekli firmalar için “Built to Suit” (İhtiyaca göre proje geliştirme) modeli ile geliştirilmektedir. Ümraniye kent merkezinde halen düzensiz ve çarpık yapılaşma ile yetersiz altyapının hakim olduğu bu nedenle ulaşılabilirliğin yüksek olduğu ve gelişmeye açık olan TEM-Ümraniye kavşağının çevresinde ofis plazalarının konumlandığı gözlenmektedir.

Ümraniye Ofis Bölgesi’nde kira değerleri 2007–2009 yılları arasında 16-23 USD/m2/ay arasında değişmektedir. Ümraniye Bölgesi’ni diğer ofis bölgelerinden ayıran en belirgin özellik 2007 yılının 1. döneminden 2009 yılının 2. dönemine kadarki periyotta kira değerleri sürekli artış göstermektedir. Özellikle 2009 yılının 2. döneminde ulaşılan 23 USD/m2/ay kira değeri, Ümraniye Carrefoursa çevresinde gelişen A sınıfı büyük ofis projelerinin varlığından kaynaklanmaktadır. (Ak Ofispark, Akkom Ofis Plaza) Ümraniye TEM kavşağı ve çevresi ofis ve plaza varlığı açısında Anadolu Yakası’nın yükselen değeri olarak değerlendirmek mümkündür.

Sonuç olarak, Levent Bölgesi 35 USD/m2/ay kira değeri ile İstanbul’un en prestijli ve en değerli ofis bölgesi olmaya devam etmektedir. Ümraniye ofis bölgesi 2007 yılının 1.döneminden, 2009 yılının 2. dönemine kadar sürekli artış gösteren tek ofis bölgesidir. 2008 yılının 2. dönemi hemen hemen tüm ofis bölgelerinin ulaşmış olduğu en yüksek kira değeri dönemidir. 2009 yılın 1. döneminde kira fiyatlarında önemli bir düşüş tespit edilmiş olup, 2009 yılının 2. döneminde küçükte olsa bir yükselme gözlenmektedir. Bu da Ülkemizde ve Dünyada meydana gelen Global Ekonomik Krizin ofis piyasaları üzerindeki negatif etkisinin kalkmakta olduğunu gösteren önemli bir bulgudur.

Ofis bölgelerinin 2007-2009 yılları arasında kira fiyatlarının 3 yılda ulaşmış oldukları değerler itibariyle Ümraniye %44 oranı ile en yüksek değer artışı gösteren bölgedir. Ümraniye’yi %40 ile Levent, %33 ile Kozyatağı, %17 ile de Maslak bölgesi izlemektedir. Zincirlikuyu ofis bölgesi %13 değer kaybı ile kira değerleri açısından tek düşüş gözlenen bölgedir. Bu bölgede inşaatları devan eden A sınıfı prestij plazalarının da faaliyete geçmesi ile kira değerlerinde belirgin bir artışın meydana geleceği tahmin edilmektedir.

bottom
Web Site Tasarm & Uygulama Mavi-Mart